DÜŞÜK KİRA ÖDEYENLERE DİKKAT: 5 YIL HESABINDA YARGITAY’DAN YENİ KARAR
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Yenilenen kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile, kira ilişkisinin daha eski tarihte başlaması ve belirlenen bedelin piyasa rayicinin altında kalması halinde kira tespitinde ilk sözleşme tarihinin dikkate alınabileceğine hükmedildi.
Karara konu olay İstanbul’da yaşandı. Bir iş yerinin kira ilişkisi 2005 yılında başladı. Mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin TL olarak ödenen kiranın çevredeki emsal kiraların çok altında kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin TL’ye yükseltilmesi talebiyle dava açtı.
YEREL MAHKEME “5 YIL DOLMADI” DEDİ
İlk derece mahkemesi, taraflar arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi düzenlendiğine dikkat çekerek bu tarihten itibaren henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin emsal ve hakkaniyet esaslarına göre belirlenemeyeceği yönünde karar verdi.
İstinaf başvurusu da reddedilince dosya Yargıtay’a taşındı.
YARGITAY KARARI BOZDU
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
Yüksek Mahkeme, taraflar arasındaki kira ilişkisinin gerçekte 2005 yılında başladığına dikkat çekti. 2018 yılında yapılan sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığının ve o tarihte belirlenen kira bedelinin piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğini belirtti.
YENİ SÖZLEŞME 5 YILLIK SÜREYİ OTOMATİK SIFIRLAMIYOR
Kararın en dikkat çeken noktası ise kira sözleşmesinin sonradan yenilenmesinin 5 yıllık hesabı her durumda yeniden başlatmayacak olması.
Yargıtay’a göre, yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiç bedellere uygun olmadığı tespit edilirse, yeni sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk kira ilişkisinden itibaren geçen süre dikkate alınabilecek.
Bu durumda mahkeme; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri, kira ilişkisinin süresi ve hakkaniyet ölçütlerini değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilecek.
HER DÜŞÜK KİRAYA OTOMATİK ZAM ANLAMINA GELMİYOR
Karar, düşük kira ödeyen bütün kiracıların bedelinin otomatik olarak piyasa seviyesine çıkarılacağı anlamına gelmiyor. Mahkemelerin somut olayın özelliklerini, sözleşmelerin niteliğini ve sözleşme yenilendiğinde belirlenen bedelin rayice uygun olup olmadığını araştırması gerekiyor.
Yargıtay’ın kararı, özellikle uzun yıllardır devam eden ancak arada yeni sözleşme imzalanan kira ilişkilerinde hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından önem taşıyor.